Für Airbnb-Vermieter wird die Luft dünner

Die Stadt Wien will noch heuer ein verpflichtendes Register für sogenannte Airbnb-Vermieter und andere Anbieter von Kurzzeitvermietungen einführen. Der Vorstoß kommt nur wenige Wochen nach Inkrafttreten neuer EU-Regeln, die erstmals einen europaweiten Rahmen für die Erfassung solcher Angebote schaffen. Für Anbieter, die bislang von fehlenden Daten und schwierigen Kontrollen profitierten, könnte die Luft damit deutlich dünner werden.

Die Diskussion über Kurzzeitvermietungen wird in Wien seit Jahren geführt. Umstritten ist dabei vor allem, wie viele Wohnungen tatsächlich dauerhaft touristisch genutzt werden. Genau hier setzt die neue europäische Regelung an: Sie soll Behörden einen besseren Überblick über einen Markt verschaffen, dessen tatsächliche Größe bislang nur geschätzt werden konnte.

Neue EU-Regeln verändern die Ausgangslage

Seit Mai 2026 gilt eine neue EU-Verordnung zur Erfassung von Daten bei Kurzzeitvermietungen. Sie verpflichtet Plattformen dazu, Registrierungsverfahren technisch zu unterstützen und den Datenaustausch mit Behörden zu erleichtern.

Die EU führt dabei keine allgemeine Registrierungspflicht für Vermieter ein. Sie schafft vielmehr die rechtliche und technische Grundlage, damit Städte, Regionen und Mitgliedstaaten solche Systeme überhaupt aufbauen können. Genau darin liegt der entscheidende Unterschied zu früheren Debatten über Airbnb und ähnliche Plattformen.

Damit reagiert die EU auf ein Problem, das viele europäische Städte und Tourismusregionen betrifft: Die Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen sind oft sichtbar, ihr tatsächliches Ausmaß jedoch schwer messbar. Künftig sollen Registrierungsnummern Inseraten eindeutig zugeordnet werden können. Gleichzeitig wird der Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden standardisiert. Genau hier lag bislang einer der größten Kritikpunkte vieler Städte: Zwar waren Kurzzeitvermietungen sichtbar, ihre tatsächliche Nutzung ließ sich jedoch oft nur schwer nachvollziehen.

Zwischen Vermietung und Wohnrecht

Bereits vor sechs Jahren beklagte die Stadt Wien fehlende Einblicke in das tatsächliche Ausmaß touristischer Kurzzeitvermietungen. Vertreter der Branche argumentierten damals, der Einfluss auf den Wiener Wohnungsmarkt werde überschätzt. Kritiker verwiesen hingegen auf Wohnungen, die dem regulären Mietmarkt entzogen würden.

An dieser Grundsatzdebatte hat sich wenig geändert. Während Eigentümer und Betreiber von Serviced Apartments auf zusätzliche Einnahmen und touristische Wertschöpfung verweisen, warnen Städte und Interessensvertretungen vor dem Verlust von Wohnraum.

Klarheit brachte die Diskussion bislang jedoch kaum. Insider gehen von mehreren tausend dauerhaft touristisch genutzten Wohnungen aus, Branchenvertreter nennen deutlich niedrigere Zahlen. Zwar standen einzelne Objekte immer wieder im Verdacht, regulären Wohnraum dem Markt zu entziehen, eine systematische Erfassung und nachvollziehbare Datengrundlage fehlten jedoch weitgehend.

Wien nutzt die neuen Möglichkeiten

Ganz untätig blieb die Stadt in den vergangenen Jahren freilich auch nicht. Mehrere Gerichtsentscheidungen konkretisierten die rechtlichen Rahmenbedingungen für Kurzzeitvermietungen. Mit Juli 2024 führte Wien zudem die 90-Tage-Regel ein. Wohnungen dürfen seither grundsätzlich nur noch bis zu 90 Tage pro Jahr touristisch vermietet werden, darüber hinaus sind Ausnahmebewilligungen erforderlich.

Die zentrale Frage blieb jedoch unbeantwortet: Wie groß ist der Markt tatsächlich? Genau hier setzt die neue europäische Regelung an. Bei einem Hintergrundgespräch am Montag kündigte Bürgermeister Michael Ludwig an, dass Wien noch heuer ein verpflichtendes Register für Kurzzeitvermietungen einführen will. Vermieter sollen künftig eine Registrierungsnummer erhalten, die bei Inseraten auf Plattformen wie Airbnb oder Booking verpflichtend anzugeben ist.

Plattformen sollen diese Angaben überprüfen und Inserate ohne gültige Registrierung entfernen. Damit würde die Kontrolle nicht mehr ausschließlich bei Behörden liegen. Anbieter müssten bereits beim Inserieren nachweisen, dass ihre Vermietung registriert ist. Zusätzlich stellte Ludwig bei gewerblichen Verstößen Strafen von bis zu 50.000 Euro in Aussicht.

Parallel dazu sollen die Regeln für die Umwidmung von Gebäuden in Beherbergungsbetriebe verschärft werden. Künftig sollen mindestens 80 Prozent der Nutzfläche weiterhin Wohnzwecken dienen. Auch die Definition von Beherbergungsstätten soll präzisiert werden.

Bemerkenswert ist dabei vor allem das Tempo. Die europäische Verordnung ist erst seit Mai anwendbar. Wien gehört nun zu den ersten Regionen in Österreich, die daraus konkrete regulatorische Konsequenzen ableiten wollen. Während die Diskussion über fehlende Daten seit Jahren geführt wird, soll die neue europäische Grundlage nun unmittelbar in ein Kontroll- und Registrierungssystem übersetzt werden.

Signalwirkung für andere Wohngebiete

Die neuen europäischen Vorgaben gelten nicht nur für Wien. Auch andere Städte und Tourismusregionen mit angespannten Wohnungsmärkten können auf dieselben Instrumente zurückgreifen.

Mit der EU-Verordnung steht erstmals ein Rahmen zur Verfügung, der eine systematische Erfassung von Kurzzeitvermietungen ermöglichen soll. Wien will diese Möglichkeiten nun nutzen. Damit verändert sich auch die Ausgangslage in anderen Städten und Regionen: Viele der bisherigen Argumente rund um fehlende technische Grundlagen, mangelnde Daten oder fehlende Plattformanbindung verlieren an Bedeutung.

Für Anbieter von Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb dürfte es damit schwieriger werden, dauerhaft unter dem Radar zu bleiben.

(red)